Conferido em 8 de outubro de 2026
Calendário de obrigatoriedades da nota fiscal, de agosto de 2026 a janeiro de 2027
A reforma tributária muda a nota fiscal em ondas. As maiores datas são 1º de novembro de 2026, quando o Simples passa a emitir NFS-e pelo padrão nacional, 1º de dezembro de 2026, quando aluguel de imóvel, locação de bens móveis e venda de imóvel ganham nota própria, e 1º de janeiro de 2027, quando o Simples entra no IBS e na CBS. Cada linha abaixo diz quem é alcançado e de qual norma vem a regra.
As datas, uma a uma
NF-e, NFC-e, CT-e e demais documentos de mercadoria e transporte
Contribuintes do regime regular
Destaque de IBS e CBS no documento. A rejeição por falta dos campos está suspensa; a obrigação, não.
Base: Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e Ato Técnico Conjunto nº 1/2026
A flexibilização da rejeiçãoNFS-e
Prestadores do regime regular (Lucro Presumido e Lucro Real)
Grupo de IBS e CBS na nota, para os serviços da lista do ISS em geral. O Sistema Nacional não rejeita a falta do grupo até 31/12/2026, mas a nota sem ele fica fora da regra.
Base: Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º, III
NFS-e sem IBS e CBS: o que aconteceOpção pelo Simples Nacional para 2027
Empresas que querem entrar no Simples em janeiro de 2027
Último dia para pedir a entrada no regime, no Portal do Simples Nacional. Era 30 de setembro.
Base: Resolução CGSN nº 194/2026
Opção do Simples pelo regime regular de IBS e CBS
ME e EPP do Simples que querem recolher IBS e CBS por fora da guia (Simples híbrido)
Último dia para optar, com efeito de janeiro a junho de 2027. Quem não faz nada fica com IBS e CBS na guia única. O cancelamento vai de 3 de novembro a 20 de dezembro.
Base: Resolução CGSN nº 194/2026, que alterou a nº 186/2026
A opção prorrogada para 30 de outubroNFS-e pelo padrão nacional
ME e EPP optantes pelo Simples Nacional
Emissão pelo Emissor Nacional (portal, aplicativo ou API), mesmo onde a prefeitura mantém sistema próprio.
Base: Resolução CGSN nº 191/2026
Guia da NFS-e Nacional no SimplesNFS-e de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis
Locadores do regime regular, inclusive holdings patrimoniais
Nota de cada aluguel, emitida só pelo Emissor Nacional, inclusive em São Paulo e nas cidades com sistema próprio. Não tem ISS: o destaque é de IBS e CBS.
Base: Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e NT SE/CGNFS-e nº 007/2026
NFS-e na locação de imóveisNFS-e de locação de bens móveis
Locadoras de equipamentos, máquinas, veículos e outros bens, do regime regular
Nota da locação pura, que nunca teve ISS e por isso muitas vezes saía só com fatura. Também só pelo Emissor Nacional.
Base: Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e NT SE/CGNFS-e nº 007/2026
NFS-e na locação de bens móveisNF-e ABI (modelo 77)
Quem vende imóvel, no regime regular: incorporadoras, loteadoras, holdings
Nota fiscal eletrônica da venda (alienação) de bem imóvel, emitida por quem vende.
Base: Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026
NF-e ABI na venda de imóveisNFS-e com IBS e CBS: software, dados e streaming
Prestadores do regime regular dos subitens 1.03, 1.05, 1.09 e 16.01
Grupo de IBS e CBS na nota de processamento e hospedagem de dados, licenciamento de software, streaming e transporte coletivo municipal. Mesma regra de 01/10, dois meses depois.
Base: Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º, III
Software, SaaS e streaming em dezembroNFS-e com IBS e CBS: plataformas digitais, bens imateriais e condomínios
Plataformas digitais e serviços intermediados por elas, cessão de bens imateriais fora da lista do ISS e receitas de condomínio edilício
Documento fiscal com IBS e CBS para operações que, em boa parte, nunca tiveram nota de serviço. Se o condomínio é ou não contribuinte depende das regras da LC 214/2025: confirme com a administradora e o contador.
Base: Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º, III
Cancelamento da opção pelo regime regular de IBS e CBS
Empresas do Simples que optaram pelo regime regular até 30 de outubro
Último dia da janela de cancelamento, aberta em 3 de novembro. Depois disso, a escolha vale para todo o primeiro semestre de 2027.
Base: Resolução CGSN nº 194/2026
Simples puro ou regime regular: a escolhaDocumentos fiscais com IBS e CBS
Optantes do Simples Nacional, inclusive MEI
O Simples passa a seguir o mesmo cronograma de documentos, incluindo a locação de imóveis e a NF-e ABI.
Base: Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º, § 1º
A nota do Simples em janeiro de 2027CNPJ e documento fiscal do locador pessoa física
Pessoa física com mais de 3 imóveis alugados e mais de R$ 240 mil de aluguéis no ano anterior
Inscrição no CNPJ e emissão dos documentos dos aluguéis como contribuinte de IBS e CBS.
Base: LC nº 214/2025, art. 251
Locador pessoa física e o CNPJ
Obrigatório não é o mesmo que rejeitado
Em 2026, quase todas estas obrigações vêm com a validação desligada: o sistema autoriza a nota mesmo sem os campos novos. Isso não tira a obrigação. A nota sem IBS e CBS depois da data da operação fica fora da regra, e a dispensa de recolhimento do ano de teste depende justamente de cumprir as obrigações acessórias. Mais em NFS-e sem IBS e CBS.
Olhe a data da operação, não só a da nota
As obrigações valem para as operações a partir de cada data, e o que define a operação é o fato gerador: o serviço prestado, o aluguel devido, a venda feita. Uma nota emitida em dezembro pode se referir a uma operação de novembro. Nos casos de virada de mês, principalmente em aluguel e contrato contínuo, a palavra final é do seu contador.
Perguntas frequentes
O que fica obrigatório em 1º de dezembro de 2026?
Para o regime regular: NFS-e de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis e de locação de bens móveis, emitida só pelo Emissor Nacional; NF-e ABI na venda de imóveis; e o grupo de IBS e CBS na NFS-e dos subitens 1.03, 1.05, 1.09 e 16.01, de plataformas digitais, de bens imateriais e de receitas de condomínio. A base é o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.
Aluguel de imóvel em São Paulo vai pela Nota Fiscal Paulistana?
Não. A NT SE/CGNFS-e nº 007/2026 determina que a NFS-e de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis seja autorizada só pelos emissores públicos nacionais, mesmo em município que mantém sistema próprio, como São Paulo.
A nota sem IBS e CBS é rejeitada?
Na NFS-e, o Sistema Nacional não rejeita a falta do grupo de IBS e CBS até 31 de dezembro de 2026. A nota é autorizada, mas fica fora da regra a partir da data de obrigatoriedade da operação. Na NF-e e nos demais documentos de mercadoria, a rejeição pela falta dos campos também está suspensa.
Quando o Simples Nacional entra no cronograma de IBS e CBS?
Em 1º de janeiro de 2027, inclusive o MEI. Antes disso, a ME e a EPP do Simples já mudam de sistema em 1º de novembro de 2026, quando passam a emitir a NFS-e pelo padrão nacional.
Pessoa física que aluga imóveis precisa emitir nota?
Só se for contribuinte de IBS e CBS: pela LC 214/2025, art. 251, quando no ano anterior teve mais de três imóveis alugados e mais de R$ 240 mil de aluguéis, os dois ao mesmo tempo. Nesse caso, o CNPJ e o documento fiscal vêm a partir de 2027.
Nota de serviço com IBS e CBS, em lote.
A Sudrel emite NFS-e pela tela, por planilha ou por API, com o grupo de IBS e CBS montado a partir do código de serviço e do NBS que a sua empresa escolhe, e busca sozinha as notas que a sua empresa recebe.
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