A partir de 1º de dezembro de 2026
Nota fiscal de aluguel: a carteira inteira de uma vez, sem emitir contrato por contrato
Em dezembro, cada aluguel passa a ter NFS-e, emitida só pelo Emissor Nacional. Para imobiliárias, holdings patrimoniais e empresas com imóveis alugados, isso vira centenas de notas por mês. A Sudrel está preparando a emissão em lote das notas de aluguel, a partir da planilha de contratos que você já tem.
Por que a nota do aluguel pesa
Uma nota por contrato, todo mês
Com 300 contratos administrados, são 300 notas por mês, cada uma no CNPJ do proprietário certo.
Dados do imóvel em cada nota
Além de locador, inquilino e valor, a nota identifica o imóvel: endereço e, quando houver, inscrição imobiliária e CIB.
Só pelo Emissor Nacional
Mesmo em São Paulo e nas outras cidades com sistema próprio. O caminho que a equipe já conhece não serve para o aluguel.
Vários proprietários, vários CNPJs
Holding com vários imóveis, imobiliária com dezenas de locadores pessoa jurídica: cada nota sai no CNPJ de quem aluga.
Como a Sudrel vai emitir
- Passo 1
Suba a planilha de contratos
Locador, inquilino, imóvel e valor do mês, do jeito que o seu sistema já exporta.
- Passo 2
Confira antes de emitir
Cada linha é validada antes do envio, e uma linha com erro não trava as outras.
- Passo 3
Emita a carteira inteira
As notas saem pelo padrão nacional, no CNPJ de cada locador, com o certificado dele.
- Passo 4
Inquilino recebe a nota
O PDF vai para o e-mail de cada inquilino, e o XML de tudo fica para a contabilidade.
É o mesmo fluxo que imobiliárias já usam na Sudrel para a taxa de administração de todos os proprietários, agora para a nota do aluguel.
A situação hoje, sem enrolação
- Ninguém emite nota de aluguel ainda. O Sistema Nacional da NFS-e ainda recusa os códigos de locação, para qualquer emissor, inclusive o do governo.
- A Sudrel testa a cada seis horas. No dia em que o sistema aceitar, quem está na lista é avisado primeiro.
- Dezembro está perto. Quem chega com os contratos organizados emite no primeiro mês sem correria. O time da Sudrel ajuda a montar a planilha da carteira antes.
Entre na lista da emissão de aluguel
Conte quantos contratos você tem. O time da Sudrel fala com você, ajuda a preparar a planilha da carteira e avisa no dia em que a emissão abrir.
Perguntas frequentes
Quem precisa emitir nota fiscal de aluguel a partir de dezembro?
O locador do regime regular de IBS e CBS, o que inclui empresas e holdings patrimoniais que alugam imóveis, a partir de 1º de dezembro de 2026. Optantes do Simples entram em 1º de janeiro de 2027. Pessoa física só emite se for contribuinte pelas regras da LC 214/2025.
A nota do aluguel é da imobiliária ou do proprietário?
Do proprietário, que é o locador. A imobiliária continua emitindo a nota da própria taxa de administração. Na prática, é a imobiliária que tem os dados de cada contrato, e por isso costuma ser ela quem organiza a emissão de toda a carteira.
Já dá para emitir a nota de aluguel hoje?
Ainda não, por nenhum emissor. O Sistema Nacional da NFS-e ainda recusa os códigos de locação. A Sudrel testa a cada seis horas e avisa quem está na lista no dia em que a emissão abrir.
Posso emitir a nota de aluguel pelo sistema da minha prefeitura?
Não. A nota de locação de imóvel sai só pelos emissores nacionais, mesmo em cidades com sistema próprio, como São Paulo. Nota de locação emitida no sistema municipal é rejeitada no Ambiente de Dados Nacional.
A nota de aluguel tem ISS?
Não. Locação de imóvel não está na lista de serviços do ISS. A nota documenta a operação para o IBS e a CBS, que em 2026 aparecem com as alíquotas de teste.
Quanto custa entrar na lista?
Nada. Entrar na lista só pede que o time da Sudrel fale com você sobre a emissão das notas de aluguel da sua carteira.