Aluguel de imóvel em São Paulo: a nota sai pelo Emissor Nacional, não pela Nota Fiscal Paulistana

Quem aluga imóvel em São Paulo está acostumado a ouvir que nota fiscal na capital é a Nota Fiscal Paulistana. Para aluguel, isso muda em 1º de dezembro de 2026, e de um jeito que pega muita gente de surpresa: a NFS-e de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis passa a ser obrigatória para o regime regular, e ela sai só pelo Emissor Nacional, não pelo sistema da prefeitura.

Por que o aluguel não vai pela Nota Fiscal Paulistana

A NT SE/CGNFS-e nº 007/2026, do Comitê Gestor da NFS-e, determina que as notas dessas operações sejam autorizadas exclusivamente pelos emissores públicos nacionais, mesmo em município que optou por emissor próprio. O motivo é simples: aluguel de imóvel não tem ISS, então não há imposto municipal para o sistema da prefeitura apurar. A nota existe para o IBS e a CBS, que são apurados no padrão nacional. Nota de locação emitida no sistema municipal e compartilhada depois é rejeitada no Ambiente de Dados Nacional.

Na prática, uma mesma empresa paulistana pode passar a ter dois caminhos: a Nota Fiscal Paulistana para os serviços com ISS e o Emissor Nacional para os aluguéis. A situação de São Paulo no padrão nacional, conferida todo dia, está na página da cidade de São Paulo.

Quem, na capital, precisa se preparar para dezembro

• Empresas e holdings patrimoniais do regime regular que alugam imóveis, residenciais ou comerciais: emitem a partir de 1º de dezembro de 2026.
• Locadoras do Simples Nacional: a obrigação dos documentos com IBS e CBS começa em 1º de janeiro de 2027.
• Pessoas físicas com muitos imóveis: só se forem contribuintes de IBS e CBS (mais de três imóveis alugados e mais de R$ 240 mil de aluguéis no ano anterior, as duas coisas juntas), com CNPJ a partir de 2027.

E as imobiliárias?

A imobiliária que administra aluguéis continua emitindo, pela Nota Fiscal Paulistana, a nota dos próprios serviços: taxa de administração, corretagem, intermediação. A nota do aluguel é de outra pessoa, o locador, quando ele é contribuinte. O que muda para a imobiliária é o papel de quem tem os dados: é ela que sabe, todo mês, qual imóvel foi alugado a quem, por quanto. Combinar desde já com cada proprietário contribuinte quem lança a nota do aluguel evita o atropelo de dezembro. Veja a NFS-e da taxa de administração e nota por imóvel ou por proprietário.

Locação de bens móveis em São Paulo segue o mesmo caminho

A locação pura de bens móveis (equipamentos, máquinas, veículos) também não tem ISS, e a prefeitura de São Paulo já se manifestou nesse sentido em solução de consulta de 2026. A partir de 1º de dezembro de 2026, ela passa a ter NFS-e pelo Emissor Nacional para o regime regular. Detalhes em locação de bens móveis.

Empresas do Simples em São Paulo: novembro chega antes

Para ME e EPP do Simples que prestam serviço na capital, há uma data anterior: 1º de novembro de 2026, quando a NFS-e passa a ser emitida pelo padrão nacional mesmo onde a prefeitura mantém sistema próprio (Resolução CGSN nº 191/2026). Veja o guia da NFS-e Nacional no Simples.

O que fazer até 30 de novembro

• Separar, na carteira da empresa ou da holding, os contratos de aluguel ativos.
• Completar o cadastro de cada imóvel: endereço, inscrição imobiliária (o número do IPTU) e CIB quando houver.
• Completar o cadastro de cada inquilino: CPF ou CNPJ e endereço.
• Garantir acesso ao Emissor Nacional para a empresa locadora.
• Combinar com a imobiliária quem lança a nota de cada aluguel e em que dia do mês.

A regra completa da nota de aluguel, válida para todo o país, está em NFS-e na locação de imóveis, e as outras datas do período no calendário de obrigatoriedades.

Perguntas frequentes

A Nota Fiscal Paulistana emite nota de aluguel?

Para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, não: a NT SE/CGNFS-e nº 007/2026 manda essas notas para os emissores públicos nacionais, mesmo em município com sistema próprio. A Nota Fiscal Paulistana segue valendo para os serviços com ISS.

A imobiliária emite a nota do aluguel do proprietário?

A imobiliária emite a nota da própria taxa de administração e da corretagem, que são serviços dela. A nota do aluguel é do locador, quando ele é contribuinte. A imobiliária pode organizar os dados, mas a obrigação é de quem aluga.

Empresa do Simples em São Paulo que aluga imóvel emite em dezembro?

Não em dezembro: para optantes do Simples, a obrigação dos documentos com IBS e CBS começa em 1º de janeiro de 2027, segundo o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.