NFS-e na locação de imóveis: obrigatória a partir de 1º de dezembro de 2026

A partir de 1º de dezembro de 2026, o aluguel de imóvel passa a ter nota fiscal eletrônica. Locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis entram no cronograma de documentos fiscais da reforma tributária (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026), com NFS-e emitida só pelo Emissor Nacional. Para quem sempre tratou aluguel como receita sem nota, é a maior mudança de rotina do fim do ano.

Quem precisa emitir, e a partir de quando

• Empresas do regime regular que alugam imóveis, inclusive holdings patrimoniais: a partir de 1º de dezembro de 2026.
• Optantes do Simples Nacional: a partir de 1º de janeiro de 2027, pela regra do mesmo Ato Conjunto para o Simples.
• Pessoa física: só quando for contribuinte de IBS e CBS, o que pela LC 214/2025, art. 251, exige ao mesmo tempo mais de três imóveis alugados e mais de R$ 240 mil de aluguéis no ano anterior. Nesse caso, CNPJ e documento fiscal a partir de 2027. Veja o locador pessoa física e o CNPJ.

Só pelo Emissor Nacional, mesmo onde a prefeitura tem sistema próprio

A NT SE/CGNFS-e nº 007/2026 determina que as notas de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis sejam autorizadas exclusivamente pelos emissores públicos nacionais. Vale também para as cidades que mantêm sistema próprio de NFS-e para os serviços, como São Paulo. Nota de locação emitida no sistema municipal e compartilhada depois é rejeitada no Ambiente de Dados Nacional. O caso da capital paulista está em aluguel de imóvel em São Paulo.

O código de serviço e o que vai na nota

A locação de bens imóveis tem código de tributação nacional próprio, o 99.03.01. Cessão onerosa, arrendamento e outros usos de imóvel têm códigos na mesma família 99.03, previstos nas notas técnicas do Comitê Gestor da NFS-e: confira o seu caso no anexo de códigos antes de configurar o sistema. Além dos dados de sempre (locador, locatário, valor e competência), a nota identifica o imóvel, e é aqui que o cadastro costuma dar trabalho: endereço completo e, quando houver, inscrição imobiliária e o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).

Por que não tem ISS

A locação de imóvel nunca esteve na lista de serviços do ISS, e continua fora dela. A nota de aluguel não nasce para cobrar imposto municipal: ela documenta a operação para o IBS e a CBS. Em 2026, os dois aparecem com as alíquotas de teste (0,9% de CBS e 0,1% de IBS), e a lei dispensa o recolhimento de quem cumpre as obrigações acessórias, a começar pela própria nota.

E de 2027 em diante

A LC 214/2025 prevê redução das alíquotas de IBS e CBS para locação de imóveis e um redutor social por imóvel residencial, além de um regime opcional para contratos antigos por prazo determinado. A conta exata depende do tipo de imóvel e do contrato, e é trabalho do contador. O que já dá para fazer agora é deixar o cadastro dos imóveis e dos inquilinos pronto para a nota de dezembro.

O que muda para o inquilino empresa

Para a empresa que aluga o imóvel onde funciona, a nota do aluguel passa a ser um documento a receber, conferir e guardar, como qualquer nota de fornecedor. No regime regular, a partir de 2027, é ela que sustenta o crédito de IBS e CBS sobre o aluguel. Como sai pelo padrão nacional, ela fica no Ambiente de Dados Nacional e pode ser buscada pelo CNPJ do inquilino. Veja como funciona o crédito de IBS e CBS.

Imobiliária, holding ou empresa com muitos contratos? A Sudrel está preparando a emissão das notas de aluguel da carteira inteira de uma vez, a partir da planilha de contratos: entre na lista da nota fiscal de aluguel.

Checklist até 30 de novembro

• Confirme o regime da empresa locadora: regular em dezembro, Simples em janeiro.
• Liste os contratos ativos, com o imóvel, o inquilino e o dia de vencimento de cada um.
• Complete o cadastro dos imóveis: endereço, inscrição imobiliária e CIB quando houver.
• Complete o cadastro dos inquilinos: CPF ou CNPJ, endereço e e-mail.
• Defina quem emite e como: portal do Emissor Nacional ou sistema integrado por API.
• Combine com a imobiliária, se houver, quem envia os dados de cada aluguel e até quando.

Perguntas frequentes

Quem precisa emitir NFS-e de aluguel em 1º de dezembro de 2026?

O locador contribuinte do regime regular de IBS e CBS, o que inclui empresas e holdings patrimoniais que alugam imóveis. Optantes do Simples entram em 1º de janeiro de 2027. Pessoa física só emite se for contribuinte pelas regras da LC 214/2025, com CNPJ a partir de 2027.

Posso emitir a nota do aluguel pelo sistema da minha prefeitura?

Não. A NT SE/CGNFS-e nº 007/2026 determina que essas notas sejam autorizadas só pelos emissores públicos nacionais, mesmo em município com sistema próprio. Nota de locação emitida no sistema municipal é rejeitada no Ambiente de Dados Nacional.

A NFS-e de aluguel tem ISS?

Não. A locação de imóvel nunca esteve na lista de serviços do ISS. O que a nota destaca são o IBS e a CBS, que em 2026 aparecem com as alíquotas de teste.

Qual o código de serviço da locação de imóveis?

O código de tributação nacional 99.03.01, locação de bens imóveis. Cessão onerosa, arrendamento e outros usos de imóvel têm códigos próprios na mesma família 99.03, previstos nas notas técnicas do Comitê Gestor da NFS-e.

Imobiliária? A nota da taxa de administração continua sendo da imobiliária, e é diferente da nota do aluguel: veja a NFS-e da taxa de administração e a emissão de NFS-e para imobiliárias.