CNPJ técnico para quem aluga imóveis: os dois requisitos da lei

Quem vive de aluguel também entrou na reforma tributária. A locação de imóveis passa a ter IBS e CBS, e a pessoa física que aluga muitos imóveis vira contribuinte, com CNPJ técnico e documento fiscal. A regra não pega o dono de um ou dois apartamentos: tem limite de quantidade e de valor.

Os dois requisitos, juntos

Pelo art. 251 da Lei Complementar nº 214/2025, a pessoa física é contribuinte do regime regular do IBS e da CBS nas operações de locação quando, no ano anterior, cumpriu as duas condições ao mesmo tempo:

• receita de aluguéis acima de R$ 240 mil, valor corrigido pelo IPCA;
• mais de três imóveis distintos alugados.

Por que a conta é menos pesada do que parece

A lei prevê redução das alíquotas do IBS e da CBS para a locação de imóveis e um redutor social por imóvel residencial alugado. O efeito é uma carga bem menor que a alíquota cheia. O cálculo exato depende do tipo de imóvel e do contrato, e é trabalho para o contador.

O que muda na rotina

• Inscrição no CNPJ a partir de 1º de janeiro de 2027, se você cumprir os requisitos.
• Documento fiscal eletrônico dos aluguéis recebidos.
• Apuração do IBS e da CBS, além do Imposto de Renda de sempre, que continua na pessoa física.

Perguntas frequentes

Meus imóveis são administrados por imobiliária. Quem emite?

A imobiliária emite a nota da taxa de administração dela. O documento do aluguel, quando você for contribuinte, é seu, como locador. A imobiliária pode ajudar com os dados, mas a obrigação é do dono.

Vale mais a pena passar os imóveis para uma empresa?

Depende de Imposto de Renda, ITBI, herança e da própria reforma. É uma decisão de planejamento, com contador e advogado, e não algo para fazer só por causa do CNPJ técnico.

Esta é uma série sobre o CNPJ técnico. Comece por o que é o CNPJ técnico e quem precisa. A regulamentação ainda está sendo detalhada pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS; este texto reflete o que estava publicado em setembro de 2026.