NF-e ABI: a nota fiscal da venda de imóveis, obrigatória a partir de 1º de dezembro de 2026

Até hoje, vender um imóvel não gerava nota fiscal: a operação vivia na escritura, no registro e na declaração de imposto de renda. A reforma tributária cria um documento próprio para isso, a NF-e ABI, nota fiscal eletrônica de alienação de bens imóveis (modelo 77). Para quem vende no regime regular de IBS e CBS, ela é obrigatória a partir de 1º de dezembro de 2026.

Quem emite e a partir de quando

• Regime regular (incorporadoras, loteadoras, construtoras que vendem unidades, holdings que vendem imóveis do patrimônio): 1º de dezembro de 2026.
• Optantes do Simples Nacional e pessoas físicas contribuintes de IBS e CBS: 1º de janeiro de 2027.

Quem emite é sempre o alienante, quem vende. Não é o comprador, o cartório nem o banco que financia. A base das datas é o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, o mesmo que fixou o calendário das outras notas; as demais estão no calendário de obrigatoriedades.

O que a nota pede sobre o imóvel

Além das partes e do valor, a NF-e ABI identifica o imóvel com dados que muitas empresas guardam espalhados entre o jurídico e o comercial:

• o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), o novo identificador nacional do imóvel;
• o endereço completo e a área;
• a matrícula ou a transcrição no registro de imóveis, quando houver.

O manual técnico da NF-e ABI foi publicado em agosto de 2026. Quem vende por sistema próprio (ERP de incorporadora, por exemplo) precisa que o fornecedor do sistema já esteja trabalhando nele.

O que ela não é

• Não substitui a escritura nem o registro. É o documento fiscal da operação; o cartório continua com o papel dele.
• Não é a nota da corretagem. A comissão do corretor ou da imobiliária é serviço, com NFS-e e ISS, como sempre. Veja quem emite a nota da corretagem.
• Não é a nota do aluguel. Locação tem NFS-e própria, também a partir de 1º/12/2026. Veja NFS-e na locação de imóveis.

Pessoa física que vende um imóvel

A venda eventual de um imóvel por quem não é contribuinte de IBS e CBS, como o apartamento de moradia, não entra. A pessoa física só emite NF-e ABI quando for contribuinte pelas regras da LC 214/2025, e nesse caso a partir de 1º de janeiro de 2027. Para a pessoa física que aluga muitos imóveis, veja o locador pessoa física e o CNPJ.

Checklist para quem vende no regime regular

• Liste as vendas com escritura prevista a partir de 1º de dezembro.
• Reúna, para cada unidade, CIB, matrícula, endereço e área num cadastro só.
• Pergunte ao fornecedor do sistema de vendas quando a emissão de NF-e ABI fica pronta, por escrito.
• Defina com o jurídico em que momento da venda a nota é emitida, e alinhe com o cartório.
• Confirme com o contador o tratamento de IBS e CBS da operação, que tem regras próprias para imóveis.

Perguntas frequentes

Quem emite a NF-e ABI, quem vende ou quem compra?

Quem vende, o alienante. Não é o comprador, o cartório nem o banco que financia.

Pessoa física que vende o próprio apartamento emite NF-e ABI?

Só se for contribuinte de IBS e CBS pelas regras da LC 214/2025. Para pessoas físicas contribuintes e para o Simples, a obrigação começa em 1º de janeiro de 2027. A venda eventual do imóvel de moradia, por quem não é contribuinte, não entra.

A NF-e ABI substitui a escritura?

Não. Ela é o documento fiscal da operação. Escritura e registro continuam no cartório, como sempre.